Nieuws

Voor verhuurders van gebouwen verandert de wet aangaande de BTW grondig. Tot op heden gold dat onroerende verhuur vrijgesteld is van BTW. Dat betekende dan meteen ook dat de BTW op de aanschaf van en de kosten aan een gebouw niet recupereerbaar was. Daar komt dankzij de wet van 14 oktober 2018 vanaf 1 januari 2019 verandering in. Vanaf dan mag je namelijk wél BTW aanrekenen op de verhuurprijs van een gebouw. Én de BTW op de aankoop en verbouwingswerken terugvorderen. De huurder kan op zijn beurt de aangerekende BTW volgens de normale regels in aftrek brengen, waardoor deze maatregel voor de huurder eigenlijk budgetneutraal is.

- Het moet gaan om de verhuur van een gebouw aan een BTW-plichtig persoon of vennootschap dat uitsluitend gebruikt mag worden voor een economische activiteit.

- Het betreft het een optionele BTW-heffing. Met andere woorden: beide partijen moeten ervoor kiezen om BTW toe te passen. De keuze geldt voor de volledige duur van de huurovereenkomst.

- Het moét gaan over de verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw.

- Het kan ook enkel voor een nieuw gebouw of een recent grondig gerenoveerd gebouw waarvoor de BTW op de aannemingswerken pas voor het eerst opeisbaar is geworden op 1 oktober 2018. Hierop zijn echter een aantal uitzonderingen van toepassing:

o Vóór 1 oktober 2018 mag er wel reeds BTW opeisbaar geworden zijn ten aanzien van intellectuele handelingen zoals de diensten van architecten, landmeters, studiebureaus, enz.

o Vóór 1 oktober 2018 mogen er ook al afbraakwerken gebeurd zijn.

o Vóór 1 oktober 2018 mogen er ook reeds werken met betrekking tot de grond uitgevoerd zijn, zoals bijvoorbeeld saneringswerken, sonderingswerken, graafwerken, stabiliseringswerken, en dergelijke.

o Uitzondering voor magazijnen en opslagruimten. De beperking dat vóór 1 oktober 2018 geen BTW in verband met de oprichting van het gebouw opeisbaar geworden mag zijn, geldt niet bij de verhuur van gebouwen die hoofdzakelijk als opslagruimte worden aangewend. Voor opslagruimten kan de keuze voor BTW onmiddellijk gelden bij nieuwe huurcontracten aangegaan vanaf 1 januari 2019, ongeacht of de opslagruimte al dan niet een nieuw gebouw of vernieuwbouw is. Met andere woorden: voor opslagplaatsen is het niet vereist dat het gaat om nieuwe gebouwen. Meer over de nieuwe regels betreffende opslagruimtes vind je hieronder.

Belangrijk om weten is ook dat de aftrek van de BTW op de aanschaf of verbouwingen van een pand niet definitief is. Die kan te allen tijde herzien worden als de bestemming van het pand verandert van een economische naar een niet-economische activiteit. Tot op heden gold die regel op alle BTW aftrekken een herzieningstermijn van 15 jaar. Op die manier kon de teruggetrokken BTW op een product dat gekocht was voor de economische activiteit (bv een auto) maar die na 10 jaar verder privé werd gebruikt, voor een periode van vijf jaar teruggevorderd worden. In het nieuwe stelsel voor gebouwen wordt die herzieningstermijn opgetrokken tot 25 jaar. Die herziening diende oorspronkelijk maandelijks te gebeuren, maar de regering heeft haar gezond verstand gebruikt en dat herleid tot jaarlijks.

De wet sleutelt voorts aan de bestaande uitzondering op de BTW-vrijstelling voor de terbeschikkingstelling van bergruimtes. De wijziging bestaat er o.m. in dat de verplichte BTW-heffing zal worden beperkt tot B2C-situaties. In een B2B-relatie zal er onder de nieuwe regeling voor toepassing van de BTW moeten worden 'geopteerd'.

Het grote verschil met de gebruikelijke regels is dat voor opslagplaatsen het niet hoeft te gaan om nieuwe gebouwen. Ook bestaande gebouwen en zelfs lopende huurcontracten komen in aanmerking voor de optionele verhuur met BTW in B2B.

Vanaf 1 januari 2019 wordt tevens het begrip “opslagruimte” soepeler ingevuld. Tot die datum was de verhuur van opslagruimte al onderworpen aan BTW op voorwaarde dat er slechts een ruimte van maximaal 10 % als kantoorruimte werd gebruikt en dit ter uitbating van de opslagruimte. Vanaf 1 januari 2019 beschouwt men alle gebouwen die hoofdzakelijk (meer dan 50%) als opslagruimte worden gebruikt, als opslagruimte. M.a.w. de verhuur van een opslagruimte van goederen zal onder de BTW vallen indien meer dan 50% procent van de oppervlakte of het volume gebruikt wordt voor die opslagdoeleinden. Voor het gedeelte dat niet wordt aangewend als opslagruimte, komt er een extra voorwaarde dat niet meer dan 10% van de ruimte in zijn geheel als verkoopruimte (winkel of commerciële ruimte) mag worden gebruikt.

Vanaf 1 januari 2019 zijn de verhuringen van onroerende goederen op korte termijn van rechtswege onderworpen aan BTW. Onder korte termijn verstaat men een periode van maximaal zes maanden. Denk bijvoorbeeld aan de verhuur van een feestzaal door een hotel of de verhuur van een zaal door een conferentiecentrum. Daar waar het optionele BTW-stelsel enkel toepasbaar is op nieuwe gebouwen of gedeelten ervan, geldt de verplichte kortdurende verhuur zowel voor gebouwen als voor gronden. Er zijn wel vier uitzonderingen:

1. Verhuur van onroerende goederen die bestemd zijn voor private bewoning zoals privéwoningen, tweede verblijven, vakantiewoningen en studentenwoningen.

2. Verhuur aan een natuurlijke persoon die het onroerend goed niet aanwendt voor de uitoefening van zijn economische activiteit.

3. Verhuur aan organisaties zonder winstoogmerk (bv. vzw’s).

4. Verhuur aan organisaties die het onroerend goed aanwenden voor sociaalcultureel vrijgestelde activiteiten (handelingen bedoeld in art. 44 § 1 en § 2 W.BTW) zoals bv. scholen, musea, scouts, parochiale verenigingen, enzovoort.

Deze uitzonderingen blijven in principe vrijgesteld van BTW. Ingevolge die uitzonderingen is het voor een verhuurder niet altijd eenvoudig om te weten of hij nu wel of geen BTW moet toepassen op de verhuur van het onroerend goed. Hij moet immers de exacte hoedanigheid van de huurder kennen. De verhuurder mag wel een attest vragen aan de huurder waarin de huurder bevestigt dat hij behoort tot één van de vier uitzonderingsgevallen op de verplichte kortdurende verhuur.

De verhuur van onroerende goederen is meestal vrijgesteld van BTW. Hierdoor kan de eigenaar de BTW over de verwerving van een nieuw gebouw niet recupereren. De BTW verhuur is vanaf 1 januari 2019 echter sterk uitgebreid. De belangrijkste verandering is de invoering van een optionele BTW verhuur. Hieraan zijn wel een paar voorwaarden verbonden, zoals dat het gebouw uitsluitend voor economische activiteit gebruikt mag worden. Wat de verhuur van woningen betreft verandert er niets, dat is nog steeds vrijgesteld van BTW. Een tweede woning, bijvoorbeeld, zal dus nooit met BTW verhuurd kunnen worden.