Nieuws

Als je een woning van minder dan 10 jaar koopt, is het belangrijk om voor de koop een attest van verzekering tegen 10-jarige aansprakelijkheid te krijgen van de architect én de aannemer/onderaannemer. Waarom dit belangrijk is en wat de verzekering juist inhoudt, lees je in deze blog.

Om de consument – lees de bouwheer – te beschermen tegen beroepsfouten en de daarmee gepaard gaande schade, was een verzekering 10-jarige aansprakelijkheid al sinds 1985 verplicht voor architecten. Maar vermits dat niet gold voor de andere actoren in de bouw, vond het Grondwettelijk Hof dat er sprake was van discriminatie en riep het de wetgever op om ook andere actoren in de bouw zo’n verzekering beroepsaansprakelijkheid bij wet op te leggen.

Dat gebeurde in 2017 via de zogenaamde ‘Wet Peeters’ die vanaf vorig jaar in voege is. Iedere aannemer moet zich dus laten verzekeren tegen de 10-jarige aansprakelijkheid die hij bij een bouwproject heeft. Dit beschermt de bouwheer in die mate dat hij/zij bij ernstige schade door incompetentie van architect of aannemer of een andere dienstverlener in de bouw, zeker is dat die schade vergoed zal worden. De wet voorziet ook in een bijkomende controleplicht voor de architect. De bouw- of renovatiewerken kunnen niet worden aangevat vooraleer de aannemer een verzekeringsattest heeft overhandigd aan de bouwheer én de architect

De verzekeringsplicht geldt louter voor de gebouwen ‘bestemd voor bewoning’ en voor de werken die de tienjarige aansprakelijkheid in de zin van de artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek in het gedrang kunnen brengen:

Art.1792 BW: Indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, zijn de architect en de aannemer daarvoor gedurende tien jaren aansprakelijk.

Art.2270 BW: Na verloop van tien jaren zijn architecten en aannemers ontslagen van hun aansprakelijkheid met betrekking tot de grote werken die zij hebben uitgevoerd of geleid.

Concreet wil dit zeggen: de waarborg van de verzekering dekt de schade opgelopen gedurende de periode van tien jaar volgend op de aanvaarding (= de oplevering) van de werken, evenwel beperkt tot schade aan de soliditeit, stabiliteit en waterdichtheid van de gesloten ruwbouw. Er zijn daarnaast een hele resem uitsluitingsgronden bepaald, zoals voor immateriële en esthetische schade. De reikwijdte van de dekking is de facto minder verregaand dan men op het eerste gezicht zou vermoeden.

De wet voorziet in een minimale verzekeringsdekking per schadegeval. Deze dekking mag niet lager zijn dan 500.000 EUR, in geval de waarde van de wederopbouw van het gebouw 500.000 EUR overstijgt, en niet lager zijn dan de waarde van de wederopbouw, indien de waarde van de wederopbouw van het gebouw minder bedraagt dan 500.000 EUR (bijvoorbeeld: als de kosten van wederopbouw 350.000 EUR zijn, dan mag de dekking niet lager zijn dan 350.000 EUR). De minimale dekking geldt per gebouw. Dit impliceert dat voor een appartementsgebouw de minimale dekking moet worden verleend voor het gebouw in zijn geheel en niet per appartement.

Er is een verschil tussen een individuele en globale polis. De individuele wordt afgesloten door respectievelijk de architect, de aannemer en de andere dienstverleners. Dat vertaalt zich concreet in een jaarpolis of in een projectpolis. De globale polis daarentegen geldt voor alle bouwactoren die aan het project meewerken. In dat geval zijn de verzekerden (de aannemer, architect of andere dienstverlener) vrijgesteld van de verplichting om zich nog individueel te verzekeren voor het betrokken project. Zowel de aannemer, architect of andere dienstverlener in de bouwsector kunnen zo’n globale polis afsluiten. Maar het kan ook gebeuren door de bouwheer of projectbeheerder zelf. In de praktijk zullen de kosten van de premie uiteindelijk dan door de bouwheer worden gedragen. Bouwen wordt daardoor (opnieuw) iets duurder. Op werven waar verschillende aannemers en andere dienstverleners in de bouwsector actief zijn, is een globale polis echter het meest aangewezen.

De verzekering moet afgesloten zijn vóór aanvang van de werken. De verplichte verzekering geldt voor alle bouwpartners die betrokken zijn bij het ontwerp en/of de oprichting van de woning, en die werken uitvoeren met een impact op de stabiliteit, soliditeit en waterdichtheid van de woning (dat laatste enkel als de stabiliteit of soliditeit in het gedrang komen). Met andere woorden, de verzekering is verplicht voor volgende projecten:

En voor volgende partijen:

De wet is echter onduidelijk omtrent de verzekeringsplicht voor enerzijds de installateurs technieken zoals bijvoorbeeld de elektricien en de loodgieter en anderzijds het studiebureau technieken.

In geval van overdracht van het onroerend goed binnen de tien jaar na de beëindiging van de werken, moet de notaris erop toezien dat het verzekeringsattest aan de koper wordt meegedeeld. Ook aan de banken (kredietverstrekkers) zal het attest moeten worden voorgelegd als het project wordt gefinancierd met een krediet.

Voor kopers van woningen die niet ouder zijn dan 10 jaar is het ontzettend belangrijk om vóór de koop een attest van verzekering tegen 10-jarige aansprakelijkheid te krijgen van de architect én de aannemer/onderaannemer. Het is belangrijk je ervan bewust te zijn dat een dergelijke verzekering bestaat en jou als koper beschermt tegen mogelijke schade. Aarzel niet om hierover met je makelaar of notaris te spreken.